NEXTLEVEL ΑΝΕΛΚΥΣΤΗΡΕΣ  Αθήνα | Θεσσαλονίκη | Κύπρος ✆ 211 0139949

NEXTLEVEL ΑΝΕΛΚΥΣΤΗΡΕΣ  Αθήνα | Θεσσαλονίκη | Κύπρος ✆ 211 0139949

▼ ΠΑΤΗΣΤΕ ΣΤΟ ''SITE'' Βρίσκεστε στην παλιά μας ιστοσελίδα

Απορίες και λύσεις για τα κοινόχρηστα της πολυκατοικίας - Συντήρηση ανελκυστήρα από 40.00 €

 

                               

  • Γιατί υπάρχουν διαφορετικές κατηγορίες κοινοχρήστων;
  • Κάθε ιδιοκτησία δεν έχει την ίδια συμμετοχή σε όλες τις δαπάνες. Ανάλογα με το είδος της δαπάνης διαφέρει και το πόστο συμμετοχής κάθε ιδιοκτησίας σ' αυτή. Ένα διαμέρισμα π.χ. του 5ου ορόφου έχει μεγαλύτερη συμμετοχή στις δαπάνες ασανσέρ από ένα ίσου μεγέθους διαμέρισμα του 1ου ορόφου. Η δαπάνη θέρμανσης σε μία πολυκατοικία με αυτονομία θέρμανσης, δεν είναι μόνο ανάλογη με το μέγεθος του διαμερίσματος αλλά και με τις ώρες πού κάθε διαμέρισμα άναψε το καλοριφέρ του. Για τον λόγο αυτό η οριζόντια ιδιοκτησία κατατάσσει τις δαπάνες σε κατηγορίες ανάλογα με τον τύπο τους, ώστε να γίνεται δικαιότερη κατανομή τους στις ιδιοκτησίες.

 

  • Ποιος καθορίζει τα χιλιοστά συμμετοχής των ιδιοκτησιών στις δαπάνες;
  •  Συνήθως ο μηχανικός που σχεδιάζει την πολυκατοικία, φτιάχνει και τον πίνακα "Οριζόντιας Ιδιοκτησίας" του ακινήτου. Ο πίνακας αυτός περιέχει τα στοιχεία κάθε διαιρεμένης ιδιοκτησίας του ακινήτου, όπως εμβαδόν, όγκος, αναλογούντες κοινόχρηστοι χώροι, ποσοστό επί του οικοπέδου κ.α. Στον ίδιο πίνακα καθορίζεται και η συμμετοχή κάθε ιδιοκτησίας στις κοινές δαπάνες του κτηρίου. Ο πίνακας αυτός είναι μέρος του συμβολαίου πού υπογράφεται από τον αγοραστή κατά την αγορά της ιδιοκτησίας και δεν μπορεί να μεταβληθεί παρά μόνο με συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών και με νέα συμβολαιογραφική πράξη.

 

  • Ορισμένοι από τους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας μας επιμένουν ότι κάποιες από τις δαπάνες των κοινοχρήστων πρέπει να κατανέμονται σε ίσα μερίδια στις ιδιοκτησίες. Είναι σωστό;
  •  Όλες οι δαπάνες που αφορούν κοινόχρηστους χώρους ή εγκαταστάσεις σε μία πολυκατοικία, ανεξάρτητα αν αφορούν ιδιοκτήτες ή ενοικιαστές, κατανέμονται ανάλογα με τα ΧΙΛΙΟΣΤΑ της σχετικής κατηγορίας στην οποία εμπίπτει η δαπάνη. Κατανομή σε ίσα μερίδια είναι άδικη και παράνομη. Στο σημείο αυτό η νομοθεσία είναι κάθετη και συγκεκριμένη, και μην ακούσετε οποιονδήποτε προσπαθήσει να σας πείσει για το αντίθετο. Αν πιστεύετε ότι μια δαπάνη πρέπει να κατανεμηθεί εξ ίσου, αυτό είναι τεκμήριο ότι η δαπάνη αυτή δεν αφορά τα κοινόχρηστα και κατ' επέκταση ούτε τον διαχειριστή. Τέτοιες δαπάνες μπορεί να αφορούν εγκαταστάσεις ή εξαρτήματα που ενώ είναι τοποθετημένα έξω από την ιδιοκτησία, ωστόσο αποτελούν μέρος της. Π.χ. ηλεκτροβάνα, μετρητές θέρμανσης και ύδρευσης κ.α. Εξαιρείται η περίπτωση όπου έχει γίνει αντίθετη ρητή και συγκεκριμένη πρόβλεψη στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Αυτό όμως είναι εξαιρετικά σπάνιο, και η εφαρμογή του πρέπει να γίνεται με προσοχή.

 

  • Μπορείτε να μας δώσετε περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το πώς συντάσσεται ο πίνακας οριζόντιας ιδιοκτησίας του ακινήτου και με ποια κριτήρια;
  • Οριζόντια ιδιοκτησία είναι ο καθορισμός των ποσοστών ιδιοκτησίας του κάθε συνιδιοκτήτη στο κτίριο. Από την κατανομή αυτή των ποσοστών πηγάζει και το ποσοστό συμμετοχής κάθε ιδιοκτήτη στις δαπάνες κοινοχρήστων. Ο νόμος ορίζει ότι η συμμετοχή αυτή είναι κατ' αναλογία της αξίας κάθε διηρημένης ιδιοκτησίας. Πρακτικά τώρα για την σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας λαμβάνονται υπόψη τα μεγέθη των ιδιοκτησιών καθώς αυτός είναι ο πλέων αντικειμενικός τρόπος ορισμού της αναλογικής τιμής της ιδιοκτησίας. Ειδικά για την κατανομή των δαπανών ο συντάσσων την οριζόντια ιδιοκτησία (μηχανικός ή άλλος) λαμβάνει υπ όψη του τα εξής:
  1. Το εμβαδόν κάθε ιδιοκτησίας για την συμμετοχή στις Γενικές Δαπάνες.
  2. Τον όγκο κάθε ιδιοκτησίας για την συμμετοχή στις δαπάνες Θέρμανσης,.
  3. Και για τις δαπάνες Ανελκυστήρα, το εμβαδόν κάθε ιδιοκτησίας προσαυξημένο με έναν συντελεστή συνήθως 10% για κάθε όροφο που ανεβαίνουμε.

 

  • Γενικά όμως πρέπει να λαμβάνεται υπ' όψη η κοινή λογική. 
  • Οι αριθμοί πρέπει να εξετάζονται από τους συνιδιοκτήτες πριν επισημοποιηθούν και υπογραφούν και να υπάρχει συναίνεση.
  • Είμαι ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος το οποίο ενοικιάζω. Αυτή την στιγμή είναι κλειστό γιατί δεν έχω ακόμα βρει τον κατάλληλο ενοικιαστή. Πρέπει να εξακολουθήσω να πληρώνω κοινόχρηστα;
  • Και στην περίπτωση δεν υπάρχει γενικός κανόνας αλλά ισχύει ότι αναγράφεται στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Εάν ο κανονισμός δεν προβλέπει ρητά τίποτε, τότε δεν υπάρχει καμία ελάφρυνση στις κλειστές ιδιοκτησίες. Στις περισσότερες περιπτώσεις, οι κανονισμοί των πολυκατοικιών δεν προβλέπουν έκπτωση στα κοινόχρηστα, ιδιοκτησιών οι οποίες για οποιοδήποτε λόγο παραμένουν κλειστές και αχρησιμοποίητες, με δύο εξαιρέσεις:

 

  • Στις πολυκατοικίες πού δεν έχουν αυτονομία θέρμανσης συνήθως υπάρχει μία έκπτωση γύρω στο 50 % στις δαπάνες που αφορούν το καύσιμο. Και στην περίπτωση όμως αυτή πρέπει να συντρέχουν ορισμένες προϋποθέσεις οι οποίες συνήθως είναι: Να παραμείνει η ιδιοκτησία τελείως κλειστή και για διάστημα μεγαλύτερο των 30 - 60 ημερών. Να απομονωθούν και να σφραγιστούν τα σώματα του καλοριφέρ, με ευθύνη του διαχειριστή, ο οποίος πρέπει επίσης να τα αποσφραγίσει. Στις πολυκατοικίες με αυτονομία θέρμανσης είναι αυτονόητο ότι στα κλειστά διαμερίσματα χρεώνεται μόνο το πάγιο θέρμανσης, αφού οι μετρητές δεν καταγράφουν κατανάλωση.
  • Στους κανονισμούς πολυκατοικιών υπάρχει συνήθως ειδική πρόβλεψη με την οποία ο κατασκευαστής της πολυκατοικίας απαλλάσσεται για ορισμένο χρονικό διάστημα από τα κοινόχρηστα για τις ιδιοκτησίες πού έχει στην ιδιοκτησία του και παραμένουν απούλητες και αχρησιμοποίητες.

 

  • Είμαι ενοικιαστής του διαμερίσματος. Πώς ξέρω ποιες δαπάνες αφορούν εμένα και ποιες τον ιδιοκτήτη;
  • Αυτό είναι ένα ακανθώδες θέμα που ταλανίζει για χρόνια τις σχέσεις ενοικιαστών - ιδιοκτητών. Από την πλευρά του διαχειριστή ενός κτηρίου, τυπικά το δίλημμα αυτό δεν υφίσταται. Ο διαχειριστής ως γνωστόν είναι ο αντιπρόσωπος συνολικά της συνιδιοκτησίας του κτηρίου. Για την κατανομή των κοινοχρήστων δαπανών ο διαχειριστής έχει στην διάθεσή του τον πίνακα οριζόντιας ιδιοκτησίας. Σύμφωνα λοιπόν με τα ποσοστά κάθε ιδιοκτησίας σε κάθε κατηγορία κοινοχρήστων ο διαχειριστής κατανέμει τις δαπάνες στις ιδιοκτησίες. Εδώ σταματάει το έργο του. Υπόχρεος για την πληρωμή όλων των δαπανών πού αναλογούν σε κάθε ιδιοκτησία τυπικά είναι ο ιδιοκτήτης. Συνήθως όμως οι ιδιοκτήτες με το μισθωτήριο συμβόλαιο, συμφωνούν με τους ενοικιαστές ότι ένα μέρος των δαπανών θα πληρώνονται από τους δεύτερους. Σε κάθε περίπτωση όμως αυτό είναι ένα θέμα που οφείλουν να επιλύουν μεταξύ τους οι ιδιοκτήτες με τους ενοικιαστές. Ο διαχειριστής δεν έχει λόγο στις ιδιωτικές αυτές συμφωνίες, όπως δεν έχει λόγο και στους υπόλοιπους όρους της μίσθωσης των διαιρεμένων ιδιοκτησιών. Πρακτικά τώρα και στις περισσότερες περιπτώσεις έχει επικρατήσει η εξής λύση στο παραπάνω πρόβλημα: Ο ενοικιαστής εξοφλεί τα κοινόχρηστα στον διαχειριστή, και αν αυτά περιλαμβάνουν κάποιες δαπάνες οι οποίες κατά την συμφωνία πού έχει γίνει αφορούν τον ιδιοκτήτη, αυτές αφαιρούνται από το επόμενο ενοίκιο όταν αυτό καταβληθεί. Οι δαπάνες που συνήθως συμφωνείται ότι βαρύνουν τον ενοικιαστή είναι οι δαπάνες πού προκύπτουν σε τακτική βάση, δηλ κάθε μήνα, τρίμηνο κ.λ.π. Οι λοιπές δαπάνες δηλαδή οι έκτακτες, οι οποίες συνήθως είναι επισκευές παγίων στοιχείων του κτηρίου, αφορούν τον ιδιοκτήτη. Στον παραπάνω εθιμικό και πρακτικό κανόνα φυσικά υπάρχουν εξαιρέσεις.
  • Μια από τις υδρορροές του διαμερίσματος μου δημιουργεί προβλήματα υγρασίας στο αποκάτω διαμέρισμα. Ποιος είναι υπόχρεος να πληρώσει την επισκευή και την ζημιά;
  • Πρέπει να προσδιορίσεις σε ποιόν ανήκει το μέρος της εγκατάστασης που έχει δημιουργήσει το πρόβλημα (υδρορροή), διαβάζοντας τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Αν ο κανονισμός καθορίζει ότι όλο το σύστημα αποχέτευσης ή απορροής όμβριων είναι κοινόκτητο, τότε την επισκευή και ότι άλλο σχετικό πρέπει να πληρώσει η πολυκατοικία. Διαφορετικά, αν δηλαδή καθορίζεται ότι δεν είναι κοινόκτητο, τότε υπόχρεος για να πληρώσει είναι ο ιδιοκτήτης της ιδιοκτησίας την οποία αυτή η υδρορροή εξυπηρετεί. Αν δεν υπάρχει σχετική αναφορά στον κανονισμό (ή δεν υπάρχει κανονισμός) τότε, κατά την γνώμη μου, πρέπει να θεωρήσετε ότι: Αν το πρόβλημα δημιουργήθηκε σε τμήμα της υδρορροής που εξυπηρετεί περισσότερες από μία ιδιοκτησίες η δαπάνη πρέπει να θεωρηθεί δαπάνη κοινοχρήστων. Αν όμως το πρόβλημα είναι σε τμήμα που εξυπηρετεί μία μόνο ιδιοκτησία, τότε η επισκευή και ότι άλλα έξοδα προκύψουν πρέπει να βαρύνει την εξυπηρετούμενη ιδιοκτησία.
  • Είμαι ιδιοκτήτρια του 1/4 μίας πολυκατοικίας. Υπάρχει ακόμη ένας ιδιοκτήτης στον οποίο ανήκουν τα υπόλοιπα 3/4 . Μπορεί ο άλλος ιδιοκτήτης, έχοντας την πλειοψηφία, να αποφασίζει για θέματα επισκευών και συντηρήσεων, ακόμη και αν εγώ δεν συμφωνώ;
  • Δυστυχώς για σένα, ανεξάρτητα από την ύπαρξη κανονισμού, αποφάσεις για θέματα συντηρήσεων, επισκευών και δαπανών λαμβάνονται με βάση την πλειοψηφία. Εάν μειοψηφείς δεν μπορείς να εμποδίσει την λήψη μιας τέτοιας απόφασης. Ο νόμος σε προστατεύει σε θέματα κατανομής ψήφων και προορισμού του ακινήτου, όπου για να αλλάξει κάτι απαιτείται παμψηφία, η σύμφωνη δηλαδή γνώμη ΟΛΩΝ των ιδιοκτητών.
  • Υπάρχει διαρροή στην σωλήνα αποχέτευσης της κουζίνας ενός διαμερίσματος. Η σωλήνα αυτή βρίσκεται στον φωταγωγό της πολυκατοικίας Η δαπάνη αποκατάστασης της ζημιάς βαρύνει όλους ή μόνο τον ιδιοκτήτη του συγκεκριμένου διαμερίσματος;
  •  Αν ο κανονισμός της πολυκατοικίας δεν προβλέπει διαφορετικά, πιστεύω ότι η βλάβη πρέπει να επισκευαστεί με έξοδα της ιδιοκτησίας εφόσον το τμήμα της σωλήνωσης εξυπηρετεί αποκλειστικά αυτήν. Αν εξυπηρετεί περισσότερα από ένα διαμερίσματα η δαπάνη θα πρέπει να βαρύνει όλες τις ιδιοκτησίες ανάλογα με τα χιλιοστά της σχετικής κατηγορίας.
  • Στην πολυκατοικία μας πρόσφατα τοποθετήθηκε ασανσέρ. Πως γίνεται η κατανομή του λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος κοινοχρήστων χώρων, με δεδομένο ότι από τον ίδιο μετρητή τροφοδοτείται το ασανσέρ, ο φωτισμός του κλιμακοστασίου αλλά και το σύστημα θέρμανσης;
  •  Αυτό που συμβουλεύω είναι η κατανομή του λογαριασμού ανάλογα με τα χιλιοστά κοινοχρήστων. Τυπικά βέβαια θα πρέπει ένα μέρος της κατανάλωσης να κατανέμεται με τα χιλιοστά ασανσέρ, ένα μέρος με τα χιλιοστά θέρμανσης, το υπόλοιπο με τα χιλιοστά κοινοχρήστων και όλα τα πάγια με τα χιλιοστά συνιδιοκτησίας. Επειδή όμως αυτό είναι εξαιρετικά πολύπλοκο, ίσως απαιτείται η εγκατάσταση επιμέρους μετρητών για κάθε λειτουργία, και οι διαφορές είναι αμελητέες, συνιστώ να απλουστευθούν τα πράγματα και να κατανέμεται ολόκληρο το ποσό με τα χιλιοστά κοινοχρήστων.
  • Στην πολυκατοικία μας υπάρχουν 5 ιατρεία. Ο κανονισμός επιτρέπει την λειτουργία τέτοιας επαγγελματικής στέγης. Αυτά δέχονται πολλούς ασθενείς καθημερινά . Πρέπει τα κοινόχρηστα των ιατρείων να υπολογίζονται ανάλογα με τα χιλιοστά της οριζόντιας ιδιοκτησίας; Ή υπάρχει κάποια ειδική αντιμετώπιση λόγω της αυξημένης επιβάρυνσης π.χ. του ασανσέρ, του φωτισμού και της καθαριότητας των κοινοχρήστων χώρων από την αυξημένη κίνηση των πελατών των ιατρείων;
  • Η χρήση μιας ιδιοκτησίας δεν αλλάζει τα χιλιοστά συμμετοχής της στις δαπάνες, εκτός αν κάτι τέτοιο προβλέπεται από τον κανονισμό.
  • Εδώ και 2 χρόνια επισκευάσαμε το ασανσέρ της πολυκατοικίας μας με κόστος περίπου 2.000 ευρώ. Από τότε μαλώσαμε γιατί δεν μπορούμε να συμφωνήσουμε στον τρόπο κατανομής της δαπάνης στους συνιδιοκτήτες. Ο κανονισμός της πολυκατοικίας αναγράφει τα χιλιοστά για "συντήρηση και λειτουργία" και όχι για επισκευή η αντικατάσταση όλου του ασανσέρ. Έχουμε κάνει αρκετές συνελεύσεις και καθένας φέρνει το γνωστό του δικηγόρο με τη δικιά του ερμηνεία και χωρίς αποτέλεσμα. Θα ήθελα να μάθω αν υπάρχει κάποιος υπεύθυνος (νομαρχία, υπουργείο, δικηγόρος, σύλλογος ) που θα μπορούσε να μας δώσει μια γραπτή , υπεύθυνη απάντηση για το θέμα.
  •  Για μένα είναι προφανές ότι η κατανομή ΟΠΟΙΑΣ δαπάνης αφορά το ασανσέρ θα πρέπει να γίνει ανάλογα με τα χιλιοστά του ασανσέρ. Δυστυχώς αυτό είναι η γνώμη μου και φυσικά μπορεί δεν θα γίνει δεκτή από αυτούς τους οποίους δεν συμφέρει. Η λύση για να λάβετε γραπτή και υπεύθυνη (και επιπλέον δεσμευτική) απάντηση είναι προφανής και απλή: Θα προσφύγετε στο αρμόδιο δικαστήριο! Ο διαχειριστής της πολυκατοικίας θα εξουσιοδοτηθεί από την πλειοψηφία και θα καταθέσει αγωγή κατά της μειοψηφίας. Το δικαστήριο θα ακούσει τα επιχειρήματα και των δύο πλευρών και θα αποφασίσει. Δεν χρειάζεται να τσακώνεστε. Μ΄ αυτόν τον τρόπο λύνονται οι διαφορές στον πολιτισμένο κόσμο.  

Blog Stats

  • Total posts(618)
  • Total comments(45)

Forgot your password?